Jak samostatně ohodnotit podíl v bytě? Leonid Serebrennikov na vc. ru
Rozšířené používání podílů na bytech na trhu s bydlením vedlo k mnoha kontroverzním situacím, kdy se vlastníci a potenciální kupci podílů po velmi dlouhou dobu nedokázali dohodnout na spravedlivé ceně za koupi a prodej podílu na bytě. Tento článek popisuje dva jednoduché způsoby, jak rychle a nezávisle určit referenční tržní hodnotu podílu na bytě.
Online hodnocení
Nejpřesnějším způsobem, jak zjistit skutečnou hodnotu vašeho podílu na bytě, je samozřejmě kontaktovat profesionálního odhadce, podepsat s ním smlouvu o ocenění a výsledek ocenění obdržet do několika dnů ve formě oficiální zprávy o ocenění. Tato metoda však není ani bezplatná, ani rychlá.
Nejjednodušší a nejrychlejší z bezplatných metod pro posouzení podílu v bytě je výpočet pomocí specializované online kalkulačky. V současné době má mnoho společností, tak či onak souvisejících s nemovitostmi, na svých webových stránkách různé bezplatné nástroje pro automatizovaný výpočet ceny různých nemovitostí. Přesnost těchto kalkulaček samozřejmě někdy nechává mnoho prostoru pro štěstí, proto je důležité zvolit službu, která analyzuje co nejvíce parametrů posuzovaného bytu – takové kalkulačky používají složitější výpočtové modely a poskytují přesnější výsledek. Například poměrně podrobná a přesná kalkulačka pro bydlení v Moskvě je na této stránce: posouzení podílu v bytě.
Hlavní nevýhodou posouzení podílu na bytě pomocí online kalkulačky je nejistá přesnost výsledku. Obvykle v 90 % případů dobré online kalkulačky udávají chybu až 10–15 % tržní hodnoty podílu, ale i ty nejlepší kalkulačky se mohou ve zbývajících 15 % případů velmi mýlit (o 40–10 %), pokud má daný byt nějaké individuální vlastnosti, které nejsou v použitém výpočtovém modelu zohledněny.
Použitím online kalkulačky k odhadu podílu na bytě tedy s největší pravděpodobností dosáhnete poměrně adekvátního výsledku z hlediska přesnosti (přesnost až 10-15 %), ale nebudete mít 10% jistotu, že váš byt není zahrnut v těch XNUMX % případů, kdy výpočetní model udává silnější chybu.
Samostatné ocenění podílu na bytě
Přesnější, i když pracnější metodou ve srovnání s online oceněním, je nezávislý výpočet ceny podílu na bytě na základě analýzy a porovnání dat z publikovaných nabídek na prodej podobných bytů a podílů na bytech (metoda srovnávací analýzy).
Výpočet ceny podílu v bytě pomocí metody srovnávací analýzy se skládá ze čtyř hlavních fází:
1. Výpočet měrné ceny celého bytu (cena 1 mXNUMX v bytě, kde se nachází posuzovaný podíl).
2. Stanovení slevy z měrné ceny bytu s ohledem na skutečnost, že se neprodává celý byt, ale pouze podíl na bytě.
3. Stanovení měrné ceny podílu v bytě (cena 1 mXNUMX v podílu) uplatněním slevy stanovené v předchozí fázi na měrnou cenu celého bytu.
4. Výpočet tržní hodnoty podílu na bytě vynásobením specifické hodnoty podílu celkovou plochou přidělenou tomuto podílu.
Podívejme se podrobněji na sled akcí v každé fázi nezávislého posouzení podílu v bytě pomocí metody srovnávací analýzy.
1. Výpočet měrných nákladů na byt jako celek.
Prvním krokem v této fázi posouzení je analýza inzerátů na prodej podobných bytů a výběr pěti podobných nemovitostí pro další výpočty – bytů, které se svými vlastnostmi co nejvíce podobají bytu, ve kterém se nachází posuzovaný podíl.
Obvykle se při použití metody srovnávací analýzy cena vybraných podobných objektů následně upravuje podle určitého seznamu charakteristik (jako příklad seznamu takových charakteristik si můžete prohlédnout pole kalkulačky pro posouzení podílu na bytě – viz odkaz výše), ale při samostatném posouzení může být výpočet úprav pro některé parametry obtížný. Proto byste měli vybrat podobné objekty, které se shodují (nevyžadují úpravu) s daným bytem podle parametrů, jako jsou:
1. Oblast umístění.
2. Třída domu (hromadné bydlení, business třída, prémiové bydlení).
3. Počet pokojů v bytě.
4. Kvalita a stav vnitřního vybavení bytu.
Pokud se podobný byt liší od uvažovaného bytu v parametrech, jako je vzdálenost od metra, patro, přítomnost balkonu (lodžie), pak lze takový analog použít pro nezávislý výpočet, protože je poměrně snadné provést úpravy na základě těchto parametrů.
Po výběru pěti podobných bytů na trhu podle výše uvedených kritérií je nejprve nutné snížit ceny v inzerátech o cca 5 % – tomu se říká smlouvací úprava. Účelem této úpravy je přiblížit cenu bytu zveřejněnou v inzerátu ceně skutečné tržní transakce.
Po provedení úpravy o smlouvání je třeba vypočítat konkrétní cenu (cenu za 1 m² celkové plochy) pro všechny vybrané podobné byty – k tomu je třeba cenu podobného bytu, již upravenou o smlouvání, vydělit jeho celkovou plochou.
Pokud se daný byt a některý z vybraných analogů liší v parametrech, jako je vzdálenost od metra, patro nebo přítomnost balkonu (lodžie), je nutné konkrétní cenu tohoto analogu dále upravit.
Pro nezávislé výpočty se doporučuje použít následující hodnoty úprav:
1. Vzdálenost k metru: byty v budovách vzdálených do 5 minut chůze od nejbližší stanice metra jsou o 7 % dražší než byty vzdálené 6–15 minut chůze od metra. Byty vzdálené více než 15 minut chůze od metra jsou o 5 % levnější než byty vzdálené 6–15 minut chůze od metra.
Příklad úpravy tohoto parametru: pokud se daný byt nachází 10 minut chůze od metra a analogový byt je 4 minuty chůze od metra, pak je nutné specifickou cenu analogového bytu vynásobit korekčním koeficientem 0,93.
2. Umístění na patře: byty v 1. patře jsou o 10 % levnější a byty v nejvyšším patře o 5 % levnější než byty umístěné ve středních patrech.
Příklad úpravy tohoto parametru: pokud se daný byt nachází v prostředním patře a analogový byt v prvním patře, pak je nutné specifickou cenu analogového bytu vynásobit korekčním koeficientem 1,11 (1/0,9=1,11).
3. Přítomnost balkonu (lodžie): byt bez balkonu nebo lodžie stojí o 3 % méně než byt s balkonem nebo lodžií.
Příklad úpravy tohoto parametru: pokud má daný byt balkon a analog nemá žádné letní místnosti, pak je nutné specifické náklady analogu vynásobit korekčním koeficientem 1,03.
Po takto upravených (pokud je to nutné) specifických nákladech všech vybraných podobných bytů je pak možné vypočítat specifické náklady daného bytu (SC) jako celku – k tomu stačí vzít aritmetický průměr upravených specifických nákladů podobných bytů.
2. Stanovení slevy na akcii.
Tržní hodnota 1 metru čtverečního prodaného jako součást podílu na bytě bude vždy výrazně nižší než hodnota stejného metru čtverečního, pokud se byt prodává na volném trhu jako celek.
Nezávislé stanovení přesné výše slevy pomocí metody párových prodejů je pro laika poměrně pracný a složitý proces. Na základě dlouholetých zkušeností s hodnocením lze říci, že výše této slevy na trhu je poměrně stabilní a téměř vždy se pohybuje v rozmezí 35-50 %. Pro účely nezávislého výpočtu je proto zcela rozumné uvažovat o výši slevy na akcii rovnou 42 %.
3. Výpočet měrných nákladů na podíl v bytě.
Pokud jsou již známy hodnoty měrné ceny celého bytu a slevy z podílu, je velmi snadné vypočítat měrnou cenu podílu na bytě (SCA) – je třeba snížit měrnou cenu celého bytu o výši slevy, tj.:
USC jsou specifické náklady na celý byt; D je výše slevy z podílu, vyjádřená desetinným zlomkem.
Například pokud je specifická cena celého bytu 200 tisíc rublů a sleva z podílu je 42 %, pak specifická cena podílu USD = 200 * (1 – 0,42) = 200 * 0,58 = 116 (tisíc rublů)
4. Výpočet tržní hodnoty podílu na bytě.
Výpočet v této fázi se také provádí v jednom kroku: RSD = USD*PD,
kde RSD je tržní hodnota podílu v bytě; USD je specifická hodnota podílu v bytě; PD je celková plocha připadající na podíl v bytě.
S přihlédnutím k numerickým ukazatelům stanoveným v předchozích fázích výpočtu bude výsledek našeho modelového výpočtu vypadat takto:
Tržní hodnota podílu v bytě RSD = 116*20,5 = 2378 (tisíc rublů)
Zvážili jsme tedy posloupnost kroků pro nezávislé posouzení podílu v bytě pomocí metody srovnávací analýzy. Je zřejmé, že ve srovnání s posouzením pomocí online kalkulačky (viz odkaz výše) je tato metoda náročnější na práci. Výsledek však bude znatelně přesnější než u online posouzení.
Závěry
1. Pokud potřebujete rychle a levně zjistit tržní hodnotu podílu v bytě, existují dva způsoby – použijte jednu ze specializovaných online kalkulaček (příklad takové kalkulačky je na odkazu na začátku článku) nebo si hodnotu podílu vypočítejte sami.
2. Online kalkulačka pro posouzení podílu v bytě umožňuje provést posouzení okamžitě, ale neposkytuje XNUMX% záruku dostatečné přesnosti výsledku.
3. Nezávislý výpočet tržní hodnoty podílu v bytě na základě tržních dat vyžaduje určitý čas a úsilí, ale při správném použití bude výsledek předvídatelně poměrně přesný.
