Co je vývojář: historie původu, funkce

Developerské společnosti jsou zcela nezávislé organizace určené k obsluze investičních projektů v sektoru nemovitostí.

Trh developerských služeb na Ukrajině se začal rozvíjet v polovině 90. let. Na Ukrajině se developeři vynořili ze stavebních firem a postupem času se jejich služby výrazně zlepšily a rozšířily.

Pro efektivní řízení developerské společnosti je nutné pochopit, co je developerský projekt, jeho fáze a dokumentaci potřebnou při interakci se zákazníkem. Právě o tom bude diskutovat tento článek.

Historie ukrajinského vývoje

Development znamená development. Development může být jakákoli perspektivní oblast, ale především nemovitosti a stavebnictví.

Pokud jde o nemovitosti, toto slovo znamená podporu projektů souvisejících s nemovitostmi. Development nemovitostí je provádění stavebních, inženýrských a dalších operací s nemovitostmi, které vedou ke kvalitativním změnám na pozemku, budovách a stavbách. Development v ekonomickém světě je aspektem zvyšování hodnoty nemovitosti provedením určitých změn na ní. Fyzické změny nemovitosti nemohou být pádným argumentem pro development, protože ovlivňují zvýšení hodnoty změněného objektu pouze objevením se nového objektu, který je díky svým spotřebitelským vlastnostem žádanější. Development je tedy proces zvyšování hodnoty nemovitostí v důsledku uspokojování spotřebitelské poptávky.

Vývoj developerských společností na ukrajinském trhu s nemovitostmi lze rozdělit do čtyř fází.

První fází vývoje je zrození

(polovina 90. let – 2001), charakterizované:

— tvorba levných nemovitostí s krátkou dobou návratnosti;

— vznik komerčních nemovitostí na základě rekonstrukce starých průmyslových prostor;

— přítomnost značného počtu volných pozemků;

— nedostupnost úvěrů s velmi vysokými úrokovými sazbami.

Druhá fáze – Růst

(2002 – 2005) – charakterizovalo ho:

— rychlý rozvoj kvality nemovitostí. Jednalo se o přechodné období od nekvalitních nemovitostí k moderním nákupním a obchodním centrům a rezidenčním budovám s promyšlenou infrastrukturou, jejichž vytvoření bylo odůvodněno marketingovou účelností;

— nedostatek objektů pro rozvoj;

— zvýšení poptávky a odpovídající zvýšení ceny půdních zdrojů;

— poněkud zkreslená interpretace podstaty developerských společností.

Třetí fáze je zralost

(2006 – 2008) – měl následující vlastnosti:

— významné objemy zahraničních investic na Ukrajině, o čemž svědčí rozsah nákupů ukrajinských nemovitostí zahraničními společnostmi;

– prudký nárůst počtu developerských společností.

Čtvrtá fáze – Úpadek

(od roku 2009 do současnosti) – lze charakterizovat procesy jako:

— snížení objemu úvěrů;

— zvyšování úrokových sazeb u již poskytnutých úvěrů;

— snížení objemu výstavby;

— předčasná výstavba stavebních projektů;

— bankrot developerských společností.

Development nemovitostí z hlediska své podstaty zahrnuje dvě hlavní složky:

— provádění stavebních nebo jiných prací na budovách a pozemcích;

– změna funkčního využití budov nebo pozemků.

— řízení investičního projektu v sektoru nemovitostí (obr. 1 na str. 26), včetně:

— výběr nákladově efektivního projektu;

— získání všech potřebných povolení k jeho realizaci od příslušných orgánů;

— stanovení podmínek pro přilákání investic, v případě potřeby vytvoření mechanismu a forem jejich návratnosti;

— vyhledávání a přilákání investorů;

— výběr dodavatelů, financování jejich činností a kontrola jejich práce;

— realizace vytvořeného nemovitosti nebo její předání do provozu zákazníkem.

Developer 1 — finanční zprostředkovatel na trhu s nemovitostmi, který shromažďuje finanční prostředky investorů za účelem financování developerského projektu v oblasti nemovitostí, vystupuje jako autor nápadu, přebírá odpovědnost za organizaci tohoto projektu a za to dostává provizi. Developerem může být fyzická nebo právnická osoba, která získává zisk z tvorby nemovitostí (developmentu), pro které vystupuje jako:

— autor nápadu na projekt, který nápady vytváří;

— kupující pozemku pro výstavbu;

— organizátor projektování zařízení (licencovaní projektanti), zaměstnavatel generálního dodavatele (s licencí k výkonu funkcí generálního dodavatele), správci nemovitostí (v případě potřeby);

— v případě potřeby samostatné financování nebo přilákání investic.

1 Developer je někdo, kdo vede výstavbu, řídí ji a přebírá rizika. Hlavním úkolem developera je dosáhnout maximálního nárůstu hodnoty projektu. Development v zásadě není jen výstavba a rekonstrukce, ale také renovace budovy nebo prostor – pokud zvyšuje prodejní cenu nebo nájemné. Takový development se nazývá renovace.

Realizace jakéhokoli investičního projektu vyžaduje, aby

Činnost vývojáře prochází důsledně následujícími fázemi:

— posouzení pravděpodobnosti realizace realitního projektu, které je založeno na datech o dlouhodobých trendech ekonomického vývoje (demografická data, rozvojové perspektivy reálného sektoru ekonomiky a domácností);

— posouzení stavu a stupně rozvoje finančního a zejména daňového systému a očekávané ekonomické efektivity projektu;

— posouzení stavu a perspektiv trhu s nemovitostmi;

— možné a ekonomicky nejefektivnější místo pro realizaci projektu. Výsledkem této fáze je rozhodnutí o možnosti a proveditelnosti realizace tohoto projektu a žádost o jeho realizaci je podána příslušným státním a obecním orgánům;

— stanovení podmínek pro realizaci projektu a vypracování podnikatelského plánu pro jeho realizaci, včetně následujících prací:

stanovení možností realizace investičního projektu;

stanovení celkových nákladů na realizaci projektu a jejich efektivity, podrobná analýza trhů spojených s tímto investičním projektem (realitní, finanční, smluvní), stanovení možných zdrojů financování (vlastní prostředky, cizí prostředky);

získání povolení od příslušných státních a obecních struktur a provedení reklamní kampaně s cílem vytvořit potřebné veřejné mínění pro realizaci navrhovaného projektu;

koordinace podmínek získání pozemku k pronájmu (koupi);

realizace projektu rozvoje nemovitostí, který stanoví konkrétní opatření k přilákání finančních zdrojů (vydání a prodej akcií akciové společnosti vytvořené za účelem realizace projektu na trhu s cennými papíry; získání úvěrů od příslušných finančních institucí, distribuce dluhopisového úvěru);

získávání a uzavírání smluv s projekčními a smluvními stavebními organizacemi na vývoj a materiální realizaci investičního projektu;

organizace financování, materiální zajištění výstavby a sledování jejího průběhu;

prodej nemovitosti (uvedení do provozu), vrácení investovaných prostředků, vyrovnání s věřiteli.

Tok dokumentů a struktura developerské společnosti

Pro úspěšné řízení více projektů v rámci jedné developerské společnosti je nutné mít

jednotný systém koncepty, dokumenty, formuláře, vzorové smlouvy, interakční schémata, pravidla pro pořádání akcí.

Dokumenty jsou:

— obecné pokyny k řízení projektů;

— forma smlouvy o vývoji (Smlouva o převodu funkcí Zákazníka);

— formulář rozpočtu projektu;

— formulář harmonogramu projektu;

— forma financování projektu vázaná na harmonogram;

— obsah a uspořádání nabídkové dokumentace, standardy jednotlivých dokumentů, které tvoří nabídkovou dokumentaci;

— forma dohody s generálním dodavatelem;

— formuláře pro zprávy projektového manažera;

— formuláře zprávy předkládané investorovi.

Typická struktura, která je optimální pro developerskou společnost, je znázorněna na Obr. 2. Z ní vyplývá, že hlavním je ředitel, následovaný výkonným ředitelem a stavebním ředitelem, kteří jsou mu podřízeni. Dalším je projektový ředitel, kterému jsou podřízeni hlavní inženýr a projektový manažer.

Obecně platí, že ve společnosti zabývající se vývojem projektů hraje důležitou roli projektový manažer, který řídí a je zodpovědný za práci mnoha zaměstnanců – projektového managementu (zástupce projektového manažera, specialista schvalování, specialista technického dozoru, výrobní a technický inženýr, ekonom) a spolupracuje s podnikovými zdroji společnosti (účetnictví, personální oddělení, právníci).

provádí následující funkční odpovědnosti:

– odpovědnost za technickou a finanční oblast, za spokojenost interních i externích klientů s výsledky projektu;

— sestavování harmonogramů financování projektů, odhadů a prognóz peněžních toků;

— kontrola harmonogramů a rozpočtů projektů;

— řešení veřejných problémů a projektových úkolů;

— koordinace práce třetích stran a organizací zapojených do projektu;

– plánování a dohled nad pracemi na získávání povolení;

— prevence nebo řešení problémů vznikajících během vývoje a realizace projektu;

— účast na tvorbě zadávací dokumentace;

— analýza problémů vznikajících v projektu a přijetí opatření k dosažení cílů projektu;

– pravidelné předkládání zpráv o postupu prací;

— organizace procesů pro zajištění kvality projektové dokumentace a stavebních prací;

— interakce s odpovědnou osobou investora projektu.

Fáze developerského projektu

Vývojový projekt lze rozdělit na fáze jeho realizace a práce prováděné v každé fázi. Pojďme se na ně podívat.

Předběžný vývoj projektu

— investiční analýza trhu s nemovitostmi (charakteristiky poptávky/nabídky).

Efektivní rozhodnutí o rozvoji musí být založena na přesných, úplných a aktuálních informacích o uvažovaných a srovnatelných ukazatelích s analyzovanými trhy s nemovitostmi, a to:

sběr a analýza primárních dat (retrospektivních i aktuálních) o různých sektorech realitního trhu;

identifikace a dotazování zobrazeného vzorku z cílové skupiny potenciálních spotřebitelů navrhované nemovitosti, jakož i přímá komunikace s dalšími profesionálními účastníky trhu;

analýza faktorů ovlivňujících vývoj různých segmentů trhu s nemovitostmi;

posouzení úrovně rozvoje a uspokojení poptávky v různých segmentech trhu;

— vývoj alternativních konceptů integrovaného rozvoje území. Vytvoření kvalitního konceptu rozvoje území je možné pouze na základě mnohostranné postupné analýzy provedené specialisty vytvořeného projektového týmu, a to:

určení zamýšleného účelu objektu (možné alternativní možnosti);

příprava podrobných technických specifikací pro vypracování alternativních konceptů Generálního rozvojového plánu území a architektonických plánovacích řešení objektů – budov a staveb;

navazování kontaktů a vedení předběžných jednání se specializovanými provozovateli/správcovskými společnostmi;

řízení výběrových řízení na výběr dodavatelů pro provádění specializovaných prací;

— analýza investiční a finanční proveditelnosti vyvinutých konceptů integrovaného rozvoje území, konkrétně:

analýza alternativních zdrojů financování kapitálových výdajů projektu (předběžná jednání s potenciálními investory, analýza investičních a finančních ukazatelů projektu v závislosti na zvoleném schématu financování);

analýza investiční a finanční proveditelnosti realizace alternativních možností pro koncept projektu;

— příprava investiční a finanční dokumentace: příprava kompletního balíčku investiční a finanční dokumentace k projektu, strukturování a získání financování od třetích stran (zejména: stručný investiční návrh nebo podrobná prezentace projektu);

— získávání dluhového financování:

investiční úvěry a financování projektů;

refinancování běžných účtů za atraktivnějších podmínek (úroky, lhůty);

— přilákání kapitálového financování;

— vytvoření projektového týmu — výběr dodavatelů, koordinace a kontrola dalších prací: identifikace a navázání předběžných kontaktů s účastníky nezbytných pro realizaci projektu, a to:

developerský projekt se skládá ze souboru specializovaných úkolů, jejichž kvalitní řešení vyžaduje zapojení širokého spektra odborných konzultantů (dodavatelů);

zapojení správcovské společnosti (v závislosti na specifikách konkrétního projektu).

Projektování:

— zapojení generálního projektanta:

příprava a vypracování podrobných technických specifikací;

analýza návrhů nabídek;

— zapojení specializovaných konzultantů do jednotlivých specifických otázek (marketingové společnosti, specializované architektonické a designové ateliéry, inženýrské společnosti, auditorské, znalecké a právní společnosti, techničtí a environmentální konzultanti).

— zapojení generálního dodavatele;

— zapojení specializovaných konzultantů do jednotlivých specifických otázek.

Realizace zastavěných ploch (pronájem a/nebo prodej):

Může se jednat pouze o 4. nebo pouze o 5. stádium.

Řízení a provoz

Řízení projektů (výstavba, výdaje)

Při realizaci projektu se můžete setkat s různými problémy a okolnostmi, které nebylo možné dříve předvídat a vyhnout se jim. Bez kontroly mohou takové okolnosti projekt výrazně zpomalit, vést ke zvýšení jeho nákladů nebo znemožnit jeho realizaci.

Projektový management (obr. 3) je navržen tak, aby tato rizika minimalizoval, aby projekt byl realizován dle původně schváleného harmonogramu a rozpočtu při zachování řádné kvality práce.

Projektový management je komplexní služba, která zahrnuje různé prvky v různých fázích realizace projektu – služby, které lze poskytovat společně nebo samostatně. Projektový manažer může na základě smlouvy o převodu funkcí zákazníka pracovat na projektu od nejranější fáze návrhu až po uvedení zařízení do provozu.

— příprava technických specifikací a provedení výběrového řízení na projektování (generální projekt, interiérový design);

— vypracování harmonogramu projektování a sledování jeho dodržování, sledování včasného a úplného předložení projektové dokumentace pro jednotlivé fáze projektování;

— příprava technických specifikací a provedení výběrového řízení na zapojení specializovaných konzultantů (subdodavatelů pro projektování);

— příprava zadávací dokumentace, organizace a provedení výběrového řízení na generálního dodavatele.

— příprava a schválení podrobného harmonogramu stavebních prací pro projekt;

— provádění technického dozoru;

— kontrola dodržování požadavků SNiP a projektové dokumentace;

— vývoj opatření k optimalizaci nákladů;

— kontrola schváleného rozpočtu kapitálových výdajů pro projekt;

— kontrola kvality stavebních prací provedených dle projektu;

— kontrola správnosti dokumentace vypracované dodavateli pro úhradu prací a její porovnání se skutečně dokončenými objemy;

— organizace akcí pro uvedení zařízení do provozu.

— příprava předběžného rozpočtu kapitálových výdajů na projekt;

— vypracování finančního harmonogramu projektu;

— podrobné rozpracování a zpřesnění rozpočtu kapitálových výdajů projektu během procesu návrhu;

— optimalizace nákladů (na základě analýzy projektové dokumentace);

— posouzení pravděpodobného finančního dopadu jednotlivých konstrukčních řešení použitých během procesu návrhu.

Tímto uzavíráme naše zkoumání teoretických základů otázky, co je vývoj. A v příštím čísle našich novin se budeme zabývat příkladem toku dokumentů mezi vývojářskou společností a zákazníkem.

Aktivní rozvoj podnikatelské činnosti a velkého byznysu vedl ke vzniku mnoha nových pojmů v ruském jazyce ve všech oblastech. Jedním z nich je módní termín „development“. Lidé, kteří se touto činností profesionálně zabývají, velmi dobře chápou, co to znamená. Pro běžné občany však ve většině případů zůstává záhadou, co developerská společnost dělá. Redakce Homius připravila článek, který jednoduchými slovy vysvětluje, co je to developer, jaké procesy řídí a v čem přesně jeho práce spočívá.

Co je to developerská činnost a kdy se objevila v Rusku?

Během vzniku Sovětského svazu neprobíhala žádná masová stavební činnost na výstavbě nových bytových domů. To pokračovalo až do poloviny 20. let, kdy vznikla naléhavá potřeba přehodnotit přístup ke stavebním metodám a doplňování bytového fondu. Právě toto období lze považovat za okamžik zrodu developerského podnikání. Co to je? Jedná se o profesionální činnost zaměřenou na organizaci procesů rekonstrukce, úpravy nebo vytvoření nové budovy na stávajícím pozemku.

Prvním „developerem“ Sovětského svazu byla speciálně vytvořená struktura – Glavmosstroy, založená v roce 1954. Během 50 let aktivní práce bylo zrekonstruováno více než dvě třetiny všech obytných budov v Moskvě, což v absolutních číslech představuje 150 milionů m².

Pro sovětskou a ruskou realitu je srozumitelnější stejný termín: „developer“ neboli osoba, která vlastní pozemek a přitahuje si vypůjčené finanční prostředky na realizaci stavebního projektu s oficiálním povolením k provádění takových činností.

Ve skutečnosti jsou developer a konstruktér mírně odlišné pojmy, a to i přes podobnost konečného cíle. Samotný význam slova „developer“ sahá až k anglickému slovesu „to develop“. Development v tomto případě znamená druh činnosti zaměřené na rozvoj prázdných pozemků za účelem vytvoření stavebních projektů na nich, nejčastěji rezidenčních nemovitostí.

První developerské společnosti, které vyvíjejí stavební projekty, se na ruském trhu objevily v roce 2005. Od té doby se tento typ činnosti aktivně rozvíjí kvůli potřebě výstavby nových rezidenčních a nerezidenčních nemovitostí.

Co je developerská společnost: účel a struktura

Developerská společnost je právnická osoba zabývající se developmentem, což znamená přímou výstavbu nových, opravy nebo rekonstrukci stávajících nemovitostí. Dalším rozdílem oproti soukromé osobě je správa finančních toků, které jsou nezbytné pro podnikání a dosahování zisku.

Na území Ruské federace je developer v přímém kontaktu se stavebníkem, ale vzhledem k současné realitě je druhou stranou často pouze vlastník pozemku a developerskou činnost a přímou výstavbu nemovitosti provádí developerská společnost.

Trh s nemovitostmi, který byl ve stagnaci, dnes vykazuje sebevědomý růst. Kupní síla občanů se zvyšuje, stát zavádí opatření sociální podpory a dochází také k demografickému růstu populace. Proto je stavebnictví slibnou oblastí investic, zejména pokud jde o rezidenční nemovitosti.

Ale každé podnikání zahrnuje dosahování zisku. Proto pro zvýšení hodnoty hotové nemovitosti nestačí ji jen postavit. Je třeba vynaložit další úsilí na zvýšení cenové složky.

Pro vaše informace! Vznik developerských společností je reakcí na požadavky moderního trhu na uspokojení potřeb společnosti.

Vedoucím developerské společnosti, která má status právnické osoby, může být jedna osoba nebo skupina osob pracujících ve směru investičních a developerských aktivit. Typická struktura takové organizace zahrnuje následující skupiny:

1. Výroba, přímo se podílí na řízení v oblasti stavebních prací, obchodní činnosti a realizaci hotových projektů.
2. Administrativní a řídící pracovníci, sestávající z právních, finančních oddělení, lidských zdrojů a účetních oddělení.
3. Technický personál a ekonomická skupina.

Pokud se podíváte na strukturu developerské společnosti, příliš se neliší od jiných organizací. Pro dosažení požadovaného výsledku je důležité zajistit kvalitní a úplnou interakci všech složek.

Co je development ve stavebnictví, jaké existují typy

Development je druh podnikatelské činnosti zaměřené na dosažení zisku prostřednictvím tvorby a rozvoje stavebních projektů.

Abychom pochopili, co je development nemovitostí, je důležité nejen vědět, jaké úkoly jsou kladeny před specialistu v této oblasti, ale také umět rozlišovat mezi typy této činnosti. Lze je rozdělit do dvou velkých kategorií: podle charakteristik finančního řízení a typu nemovitosti.

Typy finančního řízení

Na základě tohoto kritéria se developerské aktivity dělí do dvou velkých kategorií – developerské aktivity s poplatkem a developerské aktivity s spekulativním zaměřením:

1. Termín fee development pochází z anglického slova „fee“. Co to je? Jedná se o činnost, jejímž konečným cílem je získat peněžní odměnu za práci bez finančních rizik. Developer pracující na tomto principu neinvestuje vlastní prostředky, ale je najímán investorem k výstavbě zařízení. Koncový zákazník se nezabývá tím, co je developerský projekt, ale pouze investuje finanční prostředky. Mezi odpovědnosti developera patří vývoj projektu, stavební práce a získávání povolení. Odpovědnost leží výhradně na developerské společnosti, která se sama zabývá přilákáním potřebných specialistů.
2. Spekulativní development je spekulativní typ činnosti. Tento typ práce je považován za rizikovější a složitější. Hlavní rozdíl oproti první možnosti spočívá v investování vlastních prostředků developera. V tomto případě je developer plnohodnotným zákazníkem a dodavatelem v jedné osobě. To je spojeno s určitými riziky a vyžaduje pečlivý výpočet a kompetentní realizaci. Finanční podpora projektu je komplexní schéma, zahrnující vlastní prostředky, přilákané bankovní úvěry a prostředky budoucích nájemníků.

Pro vaše informace! Druhý význam slova „vývoj“ je vývoj softwaru a psaní kódu. Na území Ruské federace se však tento termín v tomto významu prakticky nepoužívá.

Odrůdy podle typu nemovitostí

Vývoj rezidenčních nemovitostí

Nejběžnější oblast developerských aktivit na moderním stavebním trhu. Tento termín označuje výstavbu nebo rekonstrukci stávajících nemovitostí za účelem zvýšení jejich konečné hodnoty. Při realizaci developerských aktivit s rezidenčními nemovitostmi je velmi důležité provést marketingový výzkum, který identifikuje následující faktory ovlivňující cenu bydlení:

• určení úrovně bohatství budoucích obyvatel;
• ekologická situace oblasti;
• dopravní infrastruktura;
• dostupnost sociálního zařízení.

Pro vaše informace! V oblasti developerských projektů rezidenčních nemovitostí je povolena podrobnější klasifikace, například na bydlení business třídy, ekonomické třídy a elitní segment.

Vývoj příměstských nemovitostí

V tomto směru získává na popularitě koncept jako „ekorozvoj“. V podstatě se jedná o podobnou činnost zaměřenou na rozvoj, výstavbu a prodej nemovitostí. Charakteristickým rysem je však:

• „zelená“ výstavba, která přirozeně splývá s prostředím;
• ochrana životního prostředí;
• použití bezpečných a ekologických materiálů.

Poptávka po příměstských nemovitostech každoročně roste, takže tato oblast rozvoje je nejslibnější.

Vývoj komerčních nemovitostí

Atraktivní investiční oblastí je také rozvoj projektů výstavby komerčních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že tento sektor má menší objem ve srovnání s bytovou výstavbou, je v této oblasti uzavíráno méně transakcí. Hlavním zdrojem příjmů je pronájem prostor.

Také všechny komerční nemovitosti zapojené do developerských projektů lze rozdělit do dvou tříd:

• generování příjmů z přímého pronájmu prostor;
• vytvořené za účelem generování příjmů z průmyslové nebo výrobní činnosti.

Rozvoj pozemků

Územní rozvoj je činnost zaměřená na zvýšení hodnoty pozemku. Jeho charakteristickým rysem je doba trvání všech potřebných schválení. Při přípravě a vývoji projektu je nutné nejen postavit obytné budovy, ale také vytvořit plnohodnotnou infrastrukturu pro možnost dalšího bydlení. Tento typ je považován za nejrizikovější kvůli nedokonalosti legislativního rámce.

Kdo je vývojář, co dělá?

Kdo je developer ve stavebnictví, bez ohledu na typ správy nebo typ nemovitosti? Jedná se o osobu, jejíž funkční odpovědnosti zahrnují:

• provedení analýzy trhu za účelem zlepšení efektivity zařízení;
• vypracování plánu a konceptu budoucí výstavby;
• určení obchodního potenciálu;
• získávání schválení;
• kontrola stavebního procesu;
• prodej nemovitosti nebo její pronájem.

Důležité vlastnosti této profese jsou:

• odolnost proti stresu;
• snaha o dosažení cíle;
• schopnost analytického myšlení;
• organizační schopnosti.

Funkční odpovědnosti

Aby se člověk stal úspěšným vývojářem, musí mít právnické, ekonomické nebo technické vzdělání a je lepší, když jich má několik. Mezi hlavní úkoly vývojáře patří:

• design;
• tvorba obchodního plánu;
• získání pozemku;
• organizace stavebních prací;
• vedení reklamní kampaně;
• prodej nebo pronájem dokončené nemovitosti za účelem zisku.

Hlavními výhodami tohoto typu činnosti jsou vysoká ziskovost, téměř úplná absence konkurence a poptávky. Mezi nevýhody patří velké množství stresu. Také nedostatek řádné praxe může vést k významným finančním ztrátám.

Více komentářů od odborníků v této oblasti si můžete poslechnout v prezentovaném videu.